CPC 28 e IAS 40: propriedade para investimento

Um tema muito importante e que suscita muitas dúvidas no período próximo à data fim do balanço é a propriedade para investimento.

O CPC 28 trouxe importantes esclarecimentos e regras no reconhecimento e na mensuração das propriedades para investimentos.

Como a norma contábil estabelece certa discricionariedade no método de reconhecimento da propriedade, o conhecimento do tema possibilita importantes ajustes estratégicos, inclusive com o fim de produzir melhores indicadores na análise do balanço com a finalidade de melhorar qualitativamente as apresentações das demonstrações financeiras.

Diante de tal importância, o presente artigo delineará os principais aspectos da norma contábil.

O que é uma propriedade para investimento?

Segundo o CPC 28, propriedade para investimento é um terreno ou edifício – ou parte de edifício – mantido pelo proprietário ou pelo arrendatário (como ativo de direito de uso), para auferir aluguel ou para valorização do capital.

O caminho mais fácil para o tratamento a ser ofertado às propriedades da entidade consiste preliminarmente em distinguir quais dos terrenos ou edifícios da empresa são propriedades para investimento e quais são propriedades ocupadas pelo proprietário.

É importante conceituar que propriedade ocupada pelo proprietário é a propriedade mantida pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso, para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.

Nesse sentido, quando determinado imóvel gera renda de aluguel que esteja relacionada à atividade-fim da entidade, tal item será classificado como Imobilizado. Por exemplo: indústria aluga um de seus imóveis aos funcionários, para estadia destes, enquanto trabalharem para a empresa em determinada região do país.

Por outro lado, se o aluguel é pura e simplesmente o objetivo a ser atingido, tal item será classificado em Investimentos, como propriedade para investimentos. Por exemplo: entidade aluga um apartamento a terceiros.

É importante esclarecer que as propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante.

Desse modo, uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso também distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários administrativas.

Qual o procedimento contábil na propriedade para investimento com partes separáveis?

No âmbito empresarial é muito comum que uma única propriedade compreenda uma parte que é mantida para obter rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.

Nesses casos, a norma contábil determina que se essas partes puderem ser vendidas separadamente, ou arrendadas separadamente, a entidade deverá contabilizá-las separadamente. De outro modo, se as partes da propriedade não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade só é propriedade para investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.

O que significa propriedades para investimento e serviços (in)significantes?

Outro caso muito comum é quando a empresa proporciona serviços de apoio aos ocupantes de uma propriedade que ela mantenha.

A entidade deverá qualificar essa propriedade como propriedade para investimento se os serviços forem insignificantes em relação ao acordo como um todo. Por exemplo, ao alugar uma propriedade, a entidade oferece serviços de portaria aos locatários – por uma taxa mensal de 1% do valor do aluguel. Como o serviço é insignificante em relação à locação do imóvel, a propriedade deverá qualificar tal ativo como propriedade para investimento.

Diversa forma, se os serviços prestados forem significativos em relação ao contrato como um todo, a entidade deverá qualificar a propriedade como Imobilizado. Por exemplo: a entidade possui e administra um hotel. Os serviços proporcionados aos hóspedes correspondem a 40% do faturamento total com a propriedade, logo, os serviços são significativos para o acordo como um todo. Nesse caso, o hotel administrado pelo proprietário é propriedade ocupada pelo proprietário e não propriedade para investimento.

É possível uma propriedade para investimento com partes relacionadas?

Sim, é possível que determinada propriedade de uma entidade esteja arrendada e ocupada por sua controladora ou por outra controlada.

Quando isso ocorrer, a entidade deverá qualificar tais propriedades seguindo a regra comum de classificação – conforme já delineado nos tópicos anteriores. Em outras palavras, tais propriedades serão Propriedades para Investimento desde que satisfaçam os requisitos de uma propriedade para investimento.

A única ressalva será na demonstração consolidada. Na demonstração consolidada, tais propriedades não podem se qualificar como Propriedade para Investimento, posto que a propriedade, de certa forma, estaria sendo utilizada pelo próprio proprietário – se analisarmos uma perspectiva do grupo. Sendo assim, tais propriedades na demonstração consolidada serão sempre classificadas como Imobilizado.

Como classificar uma propriedade para investimento nas demonstrações financeiras?

Conforme pôde ser observado nos tópicos anteriores, a definição de uma propriedade depende de um julgamento contábil que considere os requisitos e formas delineados na norma contábil. Trata-se, portanto, de uma análise individual de cada acordo.

Entretanto, com intuito de facilitar a definição, a própria norma contábil definiu algumas situações exemplificativas de propriedades para investimento, inclusive citando ocasiões que não permitem a qualificação de uma propriedade como investimento.

Embora não seja uma lista exaustiva, a mesma pode auxiliar boa parte das operações comuns no mercado.

Abaixo, alguns exemplos de propriedades que necessitam ser classificadas como Propriedades para Investimento:

• terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo – e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
• terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado – ou seja, se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital;
• edifício que seja propriedade da entidade (ou ativo de direito de uso relativo a edifício

mantido pela entidade) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;

• edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
• propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

Por último, é possível citar as propriedades que não podem ser classificadas como propriedades para investimento:

• propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda. Por exemplo: propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
• propriedade ocupada pelo proprietário (imobilizado), incluindo a propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação;
• propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

Quais os critérios de reconhecimento de uma propriedade para investimento?

A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo apenas quando cumprir simultaneamente os seguintes requisitos:

• for provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento fluirão para a entidade; e
• o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente.

O CPC 28 determina ainda que a entidade avalie, segundo o princípio de reconhecimento, todos os custos da propriedade para investimento no momento em que eles são incorridos.

Tais custos incluem custos inicialmente incorridos para adquirir uma propriedade para investimento e custos incorridos subsequentemente para adicionar a, substituir partes de, ou prestar manutenção à propriedade.

Mensuração da propriedade

A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo, aliás, os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial.

O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por exemplo:

• as remunerações profissionais de serviços legais;
• impostos de transferência de propriedade;
• outros custos de transação.

É válido esclarecer que a norma contábil não foi muito específica ao esclarecer o termo “outros custos de transação”. Nessa toada, a norma permitiu que a entidade definisse em cada caso, segundo um julgamento à luz das normas contábeis, quais custos seriam diretamente atribuíveis.

Para facilitar essa tarefa, o próprio CPC 28 estabeleceu alguns exemplos de custos que não poderiam ser considerados diretamente atribuíveis ao custo da propriedade para investimento:

• custos de início de atividades, por exemplo: startups. Salvo se trouxer a propriedade à condição necessária para que seja capaz de funcionar da forma pretendida pela administração; ou
• perdas operacionais incorridas antes de a propriedade para investimento ter atingido o nível de ocupação previsto; ou
• quantidades anormais de material, mão de obra ou outros recursos consumidos incorridos na construção ou desenvolvimento da propriedade.

Por fim, a norma estabelece que se o pagamento de uma propriedade para investimento for a prazo, seu custo será o equivalente ao valor à vista (valor presente).

Sendo assim, a diferença entre essa quantia (à vista) e os pagamentos totais deverá ser reconhecida como despesa financeira durante o período do crédito – e não como custo.

Quais os critérios para mensuração?

O CPC 28 inovou com a possibilidade de escolha entre dois métodos possíveis para mensuração. Desse modo, a entidade poderá livremente escolher como sua política contábil:

• o método do valor justo; ou
• o método do custo.

A escolha, porém, não poderá ser por propriedade; ou seja, uma vez adotada uma política contábil, esta deverá aplicada a todas as suas propriedades para investimento.

Interessante ressaltar que, embora seja possível uma eventual alteração da política contábil adotada, torna-se difícil que uma entidade que tenha adotado o método do valor justo possa retornar ao método de custo.

Explico melhor: o Pronunciamento Técnico CPC 23 – Políticas Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de Erro – afirma que uma alteração voluntária na política contábil deve ser feita apenas se a alteração resultar numa apresentação mais apropriada das operações, de outros acontecimentos ou de condições nas demonstrações contábeis da entidade.

Ora, é altamente improvável que uma alteração do método do valor justo para o método de custo resulte numa apresentação mais apropriada. Portanto, eventual alteração (do custo para valor justo) torna-se também altamente improvável.

Qual método a entidade deve adotar?

Pelo exposto até o presente momento, é notório que o CPC 28 incentiva a entidade, embora não exija dela, a mensurar o valor justo das propriedades para investimento tendo por base a avaliação a valor justo de avaliador independente – que tenha qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja sendo avaliada.

Além do incentivo, há um esforço normativo para que as entidades adotem o valor justo. Nessa linha, o CPC determina que a entidade que adotou o método de valor de custo deverá adotar obrigatoriamente o método do valor justo para fins de divulgação.

Em outras palavras, a faculdade de adoção limita-se até o momento da divulgação da demonstração contábil, posto que na divulgação a entidade deverá adotar obrigatoriamente o método do valor justo.

Quais regras são consideradas no método do valor justo?

Após o reconhecimento inicial, a entidade que adotou o método do valor justo deverá mensurar todas suas propriedades para investimento pelo valor justo. Sendo que o ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento deverá ser reconhecido no resultado do período em que ocorra – vejamos aqui uma ressalva ao reconhecimento das variações do valor justo, que normalmente são reconhecidas no ajuste de avaliação patrimonial.

A norma contábil estabelece ainda que ao determinar o valor justo da Propriedade, a entidade não poderá considerar duplamente ativos/passivos que estejam reconhecidos como ativos/passivos separados.

Para fins de esclarecimento, o próprio CPC 28 qualifica alguns exemplos:

• equipamento, tal como elevador ou ar-condicionado, é muitas vezes uma parte integrante de edifício e está geralmente incluído no valor justo da propriedade para investimento, não sendo reconhecido separadamente como ativo imobilizado;
• se o escritório for arrendado mobiliado, o valor justo do escritório inclui geralmente o valor justo da mobília, porque o lucro das rendas se relaciona com o escritório mobiliado. Quando a mobília for incluída no valor justo da propriedade para investimento, a entidade não reconhece a mobília como ativo separado.

A norma também estabelece que o valor justo da propriedade para investimento exclui o lucro do arrendamento operacional acrescido ou pago antecipadamente, posto que a entidade o reconhece como passivo ou ativo separado.

Ademais, o valor justo da propriedade para investimento mantida em arrendamento reflete os fluxos de caixa esperados – incluindo a receita contingente que se espera que se torne pagável.

Em conformidade, se a avaliação obtida para a propriedade for líquida de todos os pagamentos que se espera que sejam feitos, será necessário voltar a adicionar qualquer passivo de arrendamento reconhecido para atingir o valor contábil da propriedade para investimento, utilizando o método do valor justo.

Por último, se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela deve continuar a mensurar a propriedade pelo valor justo:

• até a alienação; ou
• até que a propriedade se torne propriedade ocupada pelo proprietário; ou
• até que a entidade comece a desenvolver a propriedade para subsequente venda no curso ordinário do negócio, ainda que transações de mercado comparáveis se tornem menos frequentes ou que os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis.

Quais regras são consideradas no método do custo?

Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o método do custo deverá mensurar todas as suas propriedades para investimento de acordo com os requisitos adotados para o ativo imobilizado (CPC 27), exceto aquelas que satisfaçam os critérios de classificação como mantidas para venda – ou que estejam incluídas em grupo para alienação que esteja classificado como mantido para venda.

Portanto, caso a entidade adote o método de custo, a propriedade continuará sujeita a depreciação, aplicando-se integralmente as regras do CPC 27 (ativo imobilizado).

Qual reconhecimento contábil na alienação de uma propriedade para investimento?

A propriedade para investimento deverá ser baixada (eliminada do balanço patrimonial) na alienação ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benefício econômico for esperado da sua alienação.

Conclusão

O CPC 28, embora muito bem detalhado, não é uma norma de fácil aplicação. Sua complexidade percorre desde o caminho inicial da sua compreensão até a difícil aplicação dos julgamentos necessários para cumprimento da norma contábil.

Além da sua complexidade, o estudo e a aplicação do CPC 28 revelam-se importante face ao seu grave impacto em todas as demonstrações da entidade: balanço patrimonial, demonstração do resultado do exercício, demonstração consolidada etc.

Ademais, uma aplicação incorreta da norma pode impactar a credibilidade dos resultados da entidade ou até mesmo a análise contábil do balanço – e seus diversos índices.

Por todo exposto, a BLB Brasil tem atuado com uma técnica com amplo conhecimento prático nas diversas operações que exijam a compreensão do CPC 28, inclusive na análise de acordo para correta classificação das propriedades mantidas pela entidade.

Para dúvidas ou esclarecimentos, entre em contato conosco.

Gabriel Tavares
Graduado em Direito pelas Faculdades COC, pós-graduando em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET).

Leia mais sobre esse assunto:
– CPC 28 e IAS 40: propriedade para investimento e a regra de transferência